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Nutzungskonflikte drohen

Der Bund hat Ende Juni ein Gesetz zur Mobilisierung von Bauland beschlossen. Es enthält Änderungen im Baugesetzbuch und in der Baunutzungsverordnung. Einiges ist auch für die Landwirtschaft relevant.

Neu eingeführt wird eine Verordnungsermächtigung, nach der die Landesregierung  Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festlegen kann. An diese vom Land festgelegten Gebiete knüpfen sich dann wiederum Folgen für die Bauleitplanung, um besser und leichter Wohnraum schaffen zu können. Unabhängig davon wurde auch die umstrittene Regelung des § 13b Baugesetzbuch über die Einbeziehung von Außenbereichsflächen bis zum 31. Dezember 2022 erneut in Kraft gesetzt. Diese Regelung war zum Ende letzten Jahres ausgelaufen. Sie ermöglicht es den Gemeinden, im erleichterten Verfahren, unter anderem ohne naturschutzrechtlichen Eingriffsausgleich, Gebiete von weniger als 10000 m² für die bauliche Nutzung geplanter Flächen für die Wohnbebauung auszuweisen.

Vorkaufsrecht der Gemeinde erweitert

Diese Flächen müssen an die bebaute Ortslage angrenzen. Landwirtschaftliche Betriebe im Außenbereich müssen in Zukunft mit einem verstärkten Wachstum der Ortschaften in ihre Richtung und entsprechenden Nutzungskonflikten rechnen. Erweitert wird auch das Vorkaufsrecht der Gemeinde. Durch kommunale Satzung entsteht ein Vorkaufsrecht auch an unbebauten und brachliegenden Grundstücken im Gebiet eines Bebauungsplans, um diese einer Wohnbaunutzung zuzuführen. Das Vorkaufsrecht greift ausdrücklich auch bei solchen Grundstücken, die nur eingefriedet oder zu vorläufigen Zwecken bebaut sind. Ebenso hat die Gemeinde erweiterte Möglichkeiten, ein Baugebot bei solchen unbebauten Flächen durchzusetzen, für die eine Wohnbaunutzung vorgesehen ist. Kritisch zu sehen ist auch die Möglichkeit, dass von einer Festsetzung des Bebauungsplans abgewichen werden kann, um Wohnbebauung zu ermöglichen. Dies muss zwar unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar sein. Es steht jedoch zu befürchten, dass in der Praxis die Wohnraumnot berechtigte Interessen angrenzender Landwirte und mögliche Nutzungskonflikte überwinden wird.

Eine wesentliche Änderung erfolgt auch im Außenbereichsparagrafen. Schon bisher war es möglich, für die Landwirtschaft nicht mehr benötigte Gebäude auf der Hofstelle unter erleichterten Voraussetzungen auch für den Umbau zu Wohnungen zu nutzen. Nach alter Regelung waren zusätzlich zur Betriebsleiter- und Altenteilerwohnung bis zu drei weitere Wohnungen möglich, nach neuer Regelung sind dies künftig bis zu fünf Wohnungen.

Bis zu sieben Wohnungen möglich

Es ist durchaus kritisch zu sehen, dass auf einer landwirtschaftlichen Hofstelle in unmittelbarer Nachbarschaft zu anderen aktiven Betrieben bis zu sieben Wohnungen eingerichtet werden können. So werden Nutzungskonflikte aus dem Innenbereich ohne Not in den Außenbereich verlagert. Interessant ist auch eine Veränderung in der Baunutzungsordnung, die unter anderem die verschiedenen Arten von Baugebieten regelt, die im Rahmen eines Bebauungsplans festgesetzt werden können. Für die Landwirtschaft interessant waren insbesondere die Dorfgebiete, weil  dort der Landwirtschaft ein gewisser Vorrang zugemessen wurde. Jetzt können die Gemeinden anstelle dessen auch dörfliche Wohngebiete ausweisen. Diese dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von land- und forstlandwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen und nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben. Im Gegensatz zum Dorfgebiet ist im dörflichen Wohngebiet also nur noch ein Nebenerwerbsbetrieb zulässig und nur ausnahmsweise ein Haupterwerbsbetrieb. Bestehen in einer Gemeinde Überlegungen, ein solches dörfliches Wohngebiet ausweisen zu lassen, heißt dies für betroffene Landwirte mit Betriebsstellen in Dorf, diese Entwicklung kritisch zu begleiten und ihre Interessen rechtzeitig über den Gemeinderat einzubringen.

Michael Nödl

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